Барилга, хот байгуулалтын сайд Д.Цогтбаатартай ярилцлаа.

-Ипотекийн зээлийн орон сууцны үнийн дүнгийн урьдчилгаа төлбөрийг 10 хувь болгож 20 хувьд нь Засгийн газраас баталгаа гаргах асуудал бүрэн шийдэгдлээ. Даваа гаригт хуралдсан Засгийн газрын хуралдаанаар энэ асуудлыг эцэслэж, холбогдох сайд нарт үүрэг болгосон байна. Засгийн газар хэдэн тэрбумын баталгаа гаргаж байгаа вэ?

-Өнгөрсөн долоо хоногт бид түрээсийн орон сууцны хөтөлбөрөө батлуулсан. Өчигдөрийн Засгийн газрын хуралдаанаар ипотекийн зээлээр худалдан авах орон сууцны үнийн дүнгийн 20 хүртэл хувийн урьдчилгаа төлбөрт баталгаа гаргах тухай шийдвэрийг Засгийн газар гаргалаа. Уг шийдвэрийн дагуу орон сууцны үнийн 20 хувийн баталгааг хэрэгжүүлэх зорилгоор 200 тэрбум төгрөгийн зээлийн баталгааг арилжааны банкуудад гэрээний үндсэн дээр гаргахыг Хөгжлийн банкны төлөөлөн  удирдах  зөвлөлд даалгасан болно. Мөн ипотекийн энэхүү зээлэнд иргэдийг хамруулах шалгуур үзүүлэлтүүд бүхий журмыг долдугаар сард багтаан боловсруулахыг ХАХНХ сайд С.Эрдэнэ, Сангийн сайд бид гуравт үүрэг болголоо.

Ипотекийн зээлээр худалдан авах орон сууцны үнийн дүнгийн 20 хүртэл хувийн урьдчилгаа төлбөрт Хөгжлийн банкнаас гаргах баталгаанд хамрагдах зорилтот бүлгийг тодорхойлох чиглэлээр ХАХНХЯ-тай хамтран ажилласны дүнд 2014 онд хийсэн “Өрхийн амьжиргааны түвшинг тодорхойлох судалгаа”-ны “Өрхийн мэдээллийн нэгдсэн сан”-г ашиглахаар тогтоод байгаа. Мөн салбарын төрийн бус байгууллагуудтай хамтран ажиллаж орон сууцны эрэлт, нийлүүлэлт, орон сууцны барилгын зах зээлийн судалгааг шинэчлэн, барилгын салбарын санхүүгийн өнөөгийн байдалд үнэлэлт, дүгнэлт гаргаад байна.

Иймд анх удаа орон сууц авч буй, тогтмол орлоготой, нийгмийн даатгалын төлбөрөө төлдөг, орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийнхөө 10 хувийг бэлэн мөнгөөр төлөх санхүүгийн чадвартай, иргэдэд худалдан авах орон сууцных нь үнийн дүнгийн 20 хүртэл хувийн урьдчилгаа төлбөрт баталгаа өгөх шийдвэр гарлаа. Хэрэгжилтийг хангаж ажиллах эзэд нь тодорхой болж албажлаа.

Ийм шийдвэрийг гаргахад УИХ, (хамтарсан) Засгийн газар, Монгол Банкны ойлголцол, хамтын ажиллагаа чухал ач холбогдолтой байлаа. 

-200 тэрбум төгрөгийн баталгаа зах зээл дээр хэр хүртээмжтэй байх вэ?

-Энэ бол эдийн засгийн амаргүй хүнд үеийг даван туулахад дэм болох зорилго бүхий арга хэмжээ. Тиймээс зах зээлд өнгөрсөн жил болон энэ жилд нийлүүлэгдээд буй нийт орон сууцны эрэлтийг бүхэлд нь хангахгүй. Үүнийг ийм тооцоотой хэрэгжүүлэх нь үнэ хөөрөгдөхөөс ч сэргийлнэ.  

-Эдийн засаг хүнд байгаа ийм үед Засгийн газар баталгаа гаргаж өгч чадахгүй гэж зарим УИХ-ын гишүүд шүүмжлэлтэй хандаж байлаа. Тэгээд ч банк зөвшөөрөхгүй гэх сөрөг мэдээллүүд бас сонсогдсон. Сонгууль дөхсөн болохоор улс төр, популизм, шоу ороод байна уу гэж харагдаж байсан л даа.Ингэхэд банкуудтайгаа яаж тохирсон бэ?
 
-Хийрхэхтэй мантай л байна. Хэрэв ипотекийн зээлийг огт урьдчилгаа төлбөргүй болгож, хүүг нь бууруулж, барилгажилтыг хурдасгаж, хязгааргүй баялагтай орныхоо бүх иргэдийг байртай болгоно гэх мэт эерэг хүлээлтийг хөөрөгдөж байсан бол хийрхэж байна гэж болох л байсан байх. Гэтэл “Манай салбар тун амаргүй сорилт бүхий үеийг даван туулж байна, салбарыг маань ийм цаг үед нь ойлгож, дэмжих бодит хэрэгцээ байна” гэж гүйх маягаар хийрхдэггүй байлгүй дээ.

Манай улсын эдийн засаг өнгөрсөн онд долоон гаруй хувиар өссөн статистик мэдээ бий. Энэ үзүүлэлтийн 30-аад хувийг барилгын л салбар бүрдүүлсэн байдаг. Гэтэл эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдлын хүндрэлээс болоод энэ салбар хэцүүдвэл эдийн засаг өөрөө ямар эрсдэлд орох вэ. Яг ийм эрсдэлийг л бий болгохгүй гэж барилгын салбарт тодорхой хэмжээний дэм үзүүлэх бодлогын сонголтыг хийх хэрэгтэй байгаа юм. Гэхдээ дээр хэлсэнчлэн бодлогын дэмжлэгийн тухай ярихдаа бүх барилга байшинг авахуулаад, салбарынхныг “гарыг нь гадаа, хөлийг нь хөдөө” жаргаах тухай огт яриагүй. Зөвхөн хүнд үед гал алдчихгүйхэн, салбар дахь өр зээлийн гинжин сүлжээнээс үүсээд буй хүндрэл гацааг аядуухан даван туулах л асуудлыг ярьж байгаа. Ийм бодитой, хэтрүүлэггүй, аргадсан арга хэмжээг авах тухай ярьж популизм хийдэггүй байх гэж бодож байна.

Банкнууд зөвшөөрч байгаа. Учир нь тэдний томоохон харилцагчид бол барилгынхан. Энэ салбарынхны ажил хөдөлж байвал тэдэнд өөрсөд нь л хэрэгтэй.

Бидний ярьж буй арга хэмжээний дайны нөөц боломж төрд бий. Өнөөдөр хийхгүй бол маргааш хэд дахин нугалсан өртөгтэй шийдвэр гаргах зайлшгүй сонголтод хүрэхгүйн тулд л ийм шийдэрийг гаргаж байгаа юм. Гэхдээ салбарыг дэмжихдээ ард иргэдээ орон сууцжуулах хувилбарыг манай засгийн газар сонгосныг бас анзаарч буй бизээ. Түүнээс дан барилгын салбараа шууд зээл, татаасаар дэмжсэн бол эдийн засгийн үр өгөөжийн хувьд жаахан өрөөсгөл л болох байсан байх.

-Манай эдийн засагчид ярихдаа барилгын салбар ингэж зогсонги байдалд орсоныг ипотекийн зээлтэй холбодог. Тэр ч утгаараа 2009 оны АНУ-д өрнөсөн хямралшиг юм болохвий гэж болгоомжлоод байх шиг...

-2008-2009 онд болоод өнгөрсөн, энэ хямралын яг нарийн асуудлуудыг бид мартаад, заримдаа ерөнхийлөн ойлгох гээд байх шиг санагддаг. Зөвхөн нэршил талаас нь л аваад үзэхэд АНУ-д болсон хямралыг “subprime mortgage crisis” гэдэг. “Mortgage crisis” буюу “ипотекийн зээлийн хямрал” гэж нэрлээгүй. Харин бид ерөнхийлөөд ийм маягаар орчуулчихаад, энэ орчуулган дээрээ тулгуурлан дүгнэлт хийгээд яваад байгаа. Банк санхүүгийнхэн дээрх “subprime mortgage” гэдгийн зөв орчуулгыг гаргах бизээ. Энэ ярилцлагын хүрээнд “ипотекийн хоёрдогч зээл” гээд нэрлэе. Тэгэхээр АНУ-д болсон хямрал бол эн тэргүүнд яг энэ ипотекийн хоёрдогч зээлийн эрсдэлтэй байдал даамжирсанаас үүдсэн. Учир нь ердийн ипотекийн зээлийг олгохдоо зээлдэгчийн орлогын чадавхи зэрэг суурь шалгуур үзүүлэлтүүдийг харгалздаг байсан тогтолцоо үгүй болсон байдаг. АНУ-ын банк, санхүүгийн хүрээнийнхний өнөөдөр хүлээн зөвшөөрч байгаагаар Америкт байрны үнэ буурахгүй гэдэг суурь ташаа дүгнэлтэд тулгуурлан зээлийн ийм бүтээгдэхүүнүүдийг олноор “үйлдвэрлэж” эхэлсэн.

Тэгэхээр өмнө нь ипотекийн ердийн зээл авчихсан хүн ипотекийн зээл авч байр нэмэн авах боломжтой болсон. Жишээлбэл, байрны үнэ өсөөд байгаа юм чинь өнөөдөр авсан ямар ч ипотекийн зээлийг маргааш байрны үнэ өсөхөөр байраа зараад олсон орлогоороо зээлээ өөртөө ч, банкинд ч ашигтайгаар хаах боломжтой хэмээн тооцдог болсон гэсэн үг. Энэ нь одоо эргээд харахад жинхэнэ эрсдэлтэй, хямралд зайлшгүй хүргэх үйл явц байсан ч, тухайн үедээ (дутагдал нь илрэн илэртлээ) олон хүнийг олон жил хөрөнгжүүлсэн зүйл байсан. Тийм учраас хямрахыг хүртэл энэ тогтолцоо үргэлжилсээр л байсан, үүнийг гацаанд хүргэнэ гэдэгт хүмүүс итгэхгүй л байсан. Зээлдэгчийн ямар ажилтай, орлогын ямар боломжтой, зээлийн ямар ачааллыг даах чадавхитай билээ гэдгийг харахгүй, байрны үнэ тэртээ тэргүй өсөхөд зараад ашгаа зээлдэгч, банкны хэн хэн нь олчихно гэдэг тооцоо нь уг зээлэнд ямарваа нэгэн шалгуургүйгээр бараг хэнийг ч хамруулах үүд хаалгыг нээсэн. Тиймээс ажилгүй хүн ч уг зээлийг бараг авах боломжтой болоод ирсэн. Ажилтай нэг нь хэд хэдэн ипотекийн зээлийг өөрийн даах чадавхийг харгалзахгүйгээр авах боломжтой болсон гэсэн үг. Нэг ёсондоо хүн бүр өөрийн үндсэн ажлын зэрэгцээгээр үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэх боломж нээгдсэн ч юм шиг л болж л дээ. Гэтэл ийм бизнесийг хүн бүр хийгээд байдаг зүйл бас биш. Өөрийн гэсэн том эрсдэлтэй шүү дээ. Тиймдээ ч том хямралыг дагуулсан.

Гэтэл манайд байгаа ипотекийн зээлүүд бүгд ажил, орлогын хатуу шалгуурыг давж байж олгогддог. 30 хувийн урьдчилгаа чинь өчнөөн шалгуур давж зээлээ авч буй хүний төлбөрийн чадавхид эргэлзсэн тогтолцоо биш шүү дээ. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ огцом унахаас сэргийлсэн механизм юм. Тэгэхээр энэ зээлийн суурь ойлголт нь ч Америкийн ипотекийн хоёрдогч зээл шиг барилгын үнэ өснө гэдэгт тулгуурлаагүй, харин ч унахыг үгүйсгээгүй бөгөөд тэр эрсдэлээ хаах 30 хувийн механизмыг өөртөө агуулсан мөн чанартай. Өөрөөр хэлвэл манай ипотекийн зээлууд бол ард иргэдээ орон сууцжуулах гэсэн бусад бүх оронд байдаг ердийн ипотекийн зээл юм. Түүнээс үл хөдлөх хөрөнгийн бизнес эрхлэх боломж, үүд хаалгыг хавтгайруулан нээсэн хариуцлагагүй гэмээр зээлийн тогтолцоо биш. Энэ ялгаа бол маш том ялгаа юм шүү. Тиймдээ ч манай энэ зээл чинь 2003 оноос яваад 2009 онд Монголд өрнөсөн хямралын ард гараад өдийг хүрсэн гэхэд хугацаа хэтэрсэн зээлийн ангилалд орсон нь ердөө л 2.5 хувь, муу зээл болсон 0.5 хувьтай байгаа юм.

Дэлхийн бүх л оронд ипотекийн зээлийн ердийн тогтолцоо бий. Эдгээр тогтолцоо 2008 оны хямралын шалтгаан байгаагүй. “Ипотекийн хоёрдогч зээлийн” хямрал бол АНУ-д л том хэмжээнд өрнөсөн. Учир нь ийм тогтолцоо тэнд л их далайцтай хөгжсөн байсан. Харин үүнээс үүдсэн хямрал дэлхийг донсолгож, цар хүрээний гаднаа хэнийг ч, юуг ч үлдээгээгүй дээ. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл ч дэлхийн өнцөг булан бүрт доргисон гэж хэлж болно. Дээр ипотекийн хоёр зээлийн хамгийн энгийн ялгаанаас нь л ярьлаа. Түүнээс цааш нь нарийвчлаад явбал өөр олон ялгаа бий. Угаасаа эрсдэлтэй хоёрдогч зээлүүдийг багцлан баталгаа болгож үнэт цаас цааш нь үйлдвэрлэсэн гээд ярьвал хямрал яагаад болсон нь нэлээд тодорхой болно. Тэгэхээр өнгөц харахад ижилхэн л ипотекийн зээл гэмээр дээрх зээлийн хоёр өөр тогтолцоог хооронд нь шууд ижилсгэх нь их учир дутагдалтай.

-Банкны урьдчилгаа 30 хувиа төлөөд орон сууцтай болох хүмүүсийн хэрэгцээ хангагдсан. Тэгэхээр Засгийн газраас иргэдээ орон сууцжуулах чиглэлээр авч хэрэгжүүлэх энэ арга хэмжээ нь олон нийтэд маш их таалагдаж байна. Харин төр, иргэн хоёр нийлээд орон сууцны урьдчилгаа мөнгийг босгохыг арилжааны банкууд зөвшөөрч байгаа юу?

-30 хувийн урьдчилгаат төлбөртэй 20 хувийн зээлийг яагаад дэмжих хэрэгтэй вэ гэдгийн үндсэн хариултыг та асуултаараа өгчихлөө. 30 хувийн урьдчилгааг төлөөд 80 метр квадрат хүртэлх байрыг авах ипотекийн зээлд хамрагдах хүсэл эрмэлзэлтэй иргэд бараг шавхагдсан. Үүнийг үргэлжлүүллээ гээд үр дүн ер нь л гарахгүй гэж хэлж болно. Тэгэхээр тодорхой шийдэл зайлшгүй хэрэгтэй байгаа юм. Лав л “Эдийн засаг ийм болсонд би хамаагүй юм чинь” гээд ёстой популист шоу-шүүмжлэлийг өрнүүлээд юу ч хийхгүй суух нь ёс суртахунгүй сонголт. Тиймээс бусад улс орнуудын авч хэрэгжүүлж буй арга хэмжээнүүдийг харж байгаад хамгийн үр дүнтэй, гэхдээ зах зээлийн зарчмыг гажуудуулахгүй бодлогыг гаргах нь нэн чухал.

Одоо яригдаж буй шийдлийг банкууд дэмжиж буйг дээр дурдсан. Учир нь банкнуудын хувьд 30 хувийн урьдчилгааны тогтолцоо нь өөрчлөгдөхгүй байгаагийн зэрэгцээ тэдгээрийн томоохон харилцагчид зээлээ төлөх боломж нээгдэх нь эргээд банк, санхүүгийн систем цаашлаад улс орны эдийн засагт л тустай. Тэгээд ч энэ шинэ зээлийн тогтолцоо банкуудад эх үүсвэрийн шинэ дарамтыг бий болгохгүй. Ер нь иргэдийн хувьд урьдчилгаа нь 10 хувьтай болж байгаа нь огтоос байж болохгүй агаараас зохиочихсон тогтолцоо биш гэдгийг банкнынхан бас сайн мэдэж байгаа. Найман хувийн зээлийн өнөөдрийн мөрдөж буй журамд урьдчилгаа төлбөрийг 10 байж болохоор заачихсан байгаа юм шүү дээ. Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журмын 2.4-т урьдчилгаа төлбөрийг 10-30 хувь байна гээд тов тодорхой бичсэн байгаа. Харин журмыг батлах тухайн үед бодлогын сонголтоо хийхдээ 30-ийг нь авсан байгаа юм. Тэгэхээр яг ийм хэцүү үед нь л 10 хувийг сонгоно гэж энэ тоог журамд тусгасан байгаа байх. Тэгээгүй, эдийн засгийн өндөр өсөлттэй үед хэрэглэнэ гэж тооцож ийм тоог оруулсан бол эдийн засаг хоёр оронтой тоогоор өсөж байх тухайн үед л энэ 10 гэсэн хувийг сонгох байсан байлгүй дээ. Нэгэнт банкуудын өнөөг хүртэл мөрдөөд ирсэн журамд урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ 10 хувьтай тэнцэж байж болохоор тусгасан байдаг тул банкууд үүнийг дэмжиж байгаа юм. Тэгээд ч дахин хэлэхэд банкуудын хувьд 30 хувийн урьдчилгааны тогтолцоо өөрчлөгдөхгүй байгаа шүү дээ.

Урьдчилгаа төлбөр 10 хувь болохыг банкууд дэмжих бас нэг шалтгаан нь бусад улс оронд энэ нь байдаг л босго. Хаана ч байдаггүй юмыг яриад унасан бол хэн ч цочирдоно л доо. Харин ч манай 30 хувь бүс нутагтаа өндөртөө л орно. Гэтэл манай иргэд бүс нутгийн бусад орныг бодвол харьцангүй бага орлоготой байдаг. Манайд ипотек шинэ тогтолцоо учраас түүнийг 30 хувьтай байж баймаажин л найдвартай байдаг мэтээр ойлгох явдал ажиглагдах юм. 5-20 хувийн урьдчилгаа төлбөрийн тогтолцоотой орнууд тэгтэл ийм урьдчилгаа төлдөг зээлдэгчдийгээ найдваргүй гэж огт үздэггүй болоод л ийм бага урьдчилгааны тогтолцоотой байгаа шүү дээ. Бусад орныхоос өндөр байгаа юм бол эхнээсээ яах гэж 30 хувийг гаргасан юм бэ гэж асуух хүн гарч болно. Журмыг баталж байх үед байрны үнэ хөөсрөлтэй байсныг бүгд мэдэж байгаа. Хөөс сарнидаг нь жам. Харин хөөс сарнихад зээлээ асуудалгүй төлөөд явж буй Лутаагийн зээл түүнээс огт хамаараагүй шалтгаанаар муудаж, буруугүй Лутааг эрсдэлд оруулж магадгүй хэмээн болгоомжилсон тооцоотой тогтолцоо.Түүнээс Лутаа зээлээ төлж чадахгүй болчихож магадгүй хэмээн нэн тэргүүнд хардсан тогтолцоо биш. Лутаагийн нөхцөл байдал хүндэрсэн тохиолдолд түүний сар бүр төлсөн мөнгө бас байр өөрөө банкинд байгааг бодолцох хэрэгтэй. Харин байрных нь үнэ буурвал яах ч аргагүй байдал бий болдог. Тиймээс л 30 хувийг нь цаашид ч буулгахгүй, зөвхөн засгийн газрын баталгаагаар тодорхой хэмжээнд нь орлуулах тухай яриад байгаа юм.

Харин өнөөдөр 30 хувьтай тогтолцоог сонгоход хүргэсэн барилгын “хөөсрөлттэй хэмээх” үнэ төгрөгийн ханшны хэлбэлзэл, нийлүүлэлтийн илүүдэл, эрэлтийн сааралтаас болоод буурч, хөөсрөлөөс ангижирч байхад 20 хувийн баталгаатай тогтолцоог нэвтрүүлж, зах зээл дээр хөдөлгөөн үүсгэн дэм өгч, иргэдээс ачааллыг буулгах нь зохимжтой. Эс тэгвээс эрсдэл өөр өнцгөөс довтлох магадлалтай. Төлбөр тооцооны удааширлыг зөөллөхгүй байж байгаад үл хөдлөх хөрөнгийн огцом уналт руу явбал банкинд байгаа барилга байгууламжийн барьцаатай бүх зээлууд эрсдэлд орох магадлалтай. Энэ нь эргээд эдийн засагт яаж нөлөөлөх билээ гэдгийг төсөөлж болно. Манайх шиг нөхцөл байдалд орсон бусад улс орнуудын төр засаг барилга, үл хөдлөх хөрөнгийн салбараа анхаарч, харин бүр далайцтай, аливаа эргэлзээгүйгээр дэмжих арга хэмжээ авдгийг энд бас дурдах нь илүүдэхгүй бизээ.

Та түрүү Америк шиг болохвий гэж байсан. Цаг үедээ тохирсон ийм арга хэмжээг авахгүй зүгээр суувал харин тийм байдал орох вий гэж болгоомжлууштай. Барилгын салбар бол улс орны эдийн засагт эерэг нөлөө үзүүлсээр ирсэн томоохон салбарын нэг. Тэгж тэр бүр туслалцаа дэмжлэг гуйгаад байдаг ч салбар биш. Хүнд үед нь дэмжээд өгөхөд өгсөн дэмжлэгийг цаашдаа үр шимийг нь давуулж л хариу барьдаг салбар. Тэгэхээр тэдгээрийг ядарсан үед нь зөнд нь хаяхгүй дэмжих нь банкнуудад өөрсөд нь ч, эдийн засагт ч ашигтай гэдгийг бас ойлгоцгоож л байгаа байх.

-Ипотекийн зээлээр худалдан авах орон сууцны үнийн дүнгийн 20 хүртэл хувийн урьдчилгаа төлбөрт Засгийн газар баталгаа гаргаж өгч байна. Тэгэхээр орон сууцны ипотекийн зээлийн урьдчилгаа төлбөрийн баталгааны хугацаа хэдэн жил байх вэ. Хүү төлөх үү?

-Засгийн газрын баталгаанд хамрагдсан иргэн орон сууцныхаа үнийн дүнгийн 10 хувийг бэлэн мөнгөөр төлж, 90 хувьд жилийн 8(±1) хувийн хүүтэй ипотекийн зээл авна гэсэн үг. Зээлдэгчийн сар бүрийн төлбөрөөс нийтдээ 20 хувийн баталгааны хэмжээний төлбөр хийгдмэгц засгийн газрын баталгаа дуусгавар болдог байх байр суурийг манай яам баримталж байгаа. Энэ бол найман хувийн зээл, тэгэхээр баталгааг үндэслэн авсан зээлийн хэсэгт ч үйлчлэх ёстой.

-Нэг хэсэг нь Засгийн газар энэ мөнгийг иргэдэд хүүгүй, урт хугацаанд өгнө гэх юм. Хэрэв тийм бол эдийн засаг хүнд байгаа энэ үед төр улам хүнд байдалд орно. Нөгөөтэйгүүр банкны хүүтэй ижил байвал иргэдийн нуруун дээр ачаа болно гэж байна л даа. Орон сууцанд орохын тулд урьдчилгаагаа ахиу төлөх тусам банкнаас авч байгаа зээлийн хүү бага тооцогдоно. Харин урьдчилгаагаа бага төлбөл хүүгийн төлбөр нэмэгдэж, иргэд өрийн дарамтнаас гарч чадахгүй гээд байна. Иймэрхүү эргэлзээтэй асуудалд та тайлбар өгөхгүй юу?

-Ямар ч мөнгө үнэ цэнэтэй. Тэр нь хүүгээр илэрхийлэгддэг. Засгийн мөнгө татвар төлөгчдийн мөнгөнөөс бүрддэг тул тэгэх тусмаа үнэ цэнэтэй. Тэгэхээр үнэ цэнийг нь буюу хүүг нь төлүүлэлгүй зээл өгнө гэдэг бол бэлэглэнэ гэсэн үг. Ёстой нөгөө популизм ч нь болно. Тийм зүйл байх боломжгүй. Баталгааны 20 хувьтай тэнцэх зээлийн хэсэг адилхан найман хувийн хүүтэй л байна. Найман хувийн хүүг байж боломгүй хүнд ачаа гэж өнөөг хүртэл үзээгүй ирсэн гэж ойлгодог. 20 хувийн баталгааны тухай асуудал яригдахаар гэнэт тэгэмгүй юм.

Харин 20 хувьдаа хүү төлдөггүй байсан, одоо төлдөг болчихож буй юм биш үү гэж асуух нь бий. Гэхдээ 20 хувь нэмэх нь 10 хувийг шууд өөрийнхөө халааснаас иргэд төлж байгаа шүү дээ. Тэгэхээр зээлдэгч өөрөө л найман хувийн хүүгийн ачаалалтай зээлтэй байх уу, эсвэл зээлийнхээ 20 хувийг шууд гаргах ачаалалтай байх уу, аль нь нуруун дээр нь илүү ачаалал болж буух уу гэдгийг өөрсдөө л шийдэх асуудал. Урьдчилгаа 10 хувийг тэртээ тэргүй төлнө, нэмээд зээлийн 20 хувьтай тэнцэх мөнгийг өнөөдөр шууд гаргана гэдэг хэцүү ачаалал байгаа учраас л өнөөдөр таны дээр асууснаар 30 хувийг урьдчилаад шууд төлчихдөг хүмүүсийн тоо ханаад байгаа байх. 30 хувийг урьдчилаад шууд төлж чадахгүй байна гэдэг муу зээлдэгчийн шинж огт биш. Шууд л бэлэн мөнгө гаргаад ир гэвэл баруунд ч тийм амар бүтэхгүй. Тийм ч учраас тэнд урьдчилгаа чинь 30 хувиас доогуур байх нь маш элбэг. Тухайлбал, ихэнх залуу хүмүүс зүгээр л залуу учраас тэр 30 хувийг чинь бүхлээр нь хуримтлуулж чадаагүй байдаг. Түүнээс тэд залхуу, худалч, зальхай хүмүүс биш шүү дээ. Тэдэнд 30-40 жил ажиллах ирээдүй байгаа. Тэр хугацаандаа байрны байтугай олон зээл авна ч, барагдуулна ч. Машин, гэр орны тавилга хэрэгсэлийн гээд л зөндөө зээл авна шүү дээ. Гэтэл найман хувийн хүү гэдэг бол манай хэмжээгээр аваад үзэхэд тийм ч өндөр биш. Ийм залуусын хувьд найман хувьтай зээл авах нь 20 хувийн урьдчилгааг шууд бэлнээр төлөхөөс гайгүй ачаалал байх болов уу.

20 хувийн баталгааг үндэслэн авах зээлийн 20 хувийнхаа хүүд найман хувийг төлөхийг ачаалал гэж үзэж буй хүнд 30 хувиа шууд төлөөд (өөрөөр хэлвэл 10+20 хувиа шууд төлөөд) ипотекийнхаа зээлийг авах боломж өнөөдөр ч нээлттэй байгаа. Цаашид нээлттэй хэвээрээ л үргэлжлэх болно. Гэхдээ ихэнх иргэдийн хувьд 20 хувийг цүлхийтэл гаргаад тавьчих нь найман хувийн хүү төлөөд авах зээлнээс илүү ачаалалтай тусах байх даа. Зүгээр 30 хувийг шууд төлөх бэлэн мөнгөтэй хүн байлаа гэхэд 10 хувиа урьдчилан төлж зээл аваад найман хувийн хүү төлөөд 20 хувьтай тэнцэх мөнгөө банкинд хугацаатай хадгалуулахад л 10-аас дээш хувийн хүү банкнаас хадгаламжиндаа авна шүү дээ. Тэрийгээ тэгж хадгалуулахгүй бизнест хөрөнгө оруулвал бүр илүү ч байж мэднэ. Тэгэхээр 30 хувийн урьдчилгаагаа шууд төлөх чадвартай хүнд ч энэ 10 хувийн урьдчилгаа төлөх зээлийн тогтолцоо нь илүү ачаалалтай гэхээсээ ашигтай л байх болов уу. Харин 30 хувиа шууд төлж чадахгүй, гэхдээ алсдаа асуудалгүй төлчих олон ажилсаг залуусын хувьд бол 20 хувийн баталгаанд суурилсан зээл нь ачаалал биш харин боломж юм. 10 хувийн урьдчилгаатай ийм зээл байхгүй бол тэд өнөөдөр байртай болж чадахгүй.

Тэд “Бид найман хувийн хүүгийн ачааллыг 20 хувийн баталгаан дээр үндэслэж авсан зээлэн дээрээ авъя” гээд ч, тэр ачааллаа тэгээд үнэхээр даахаар байгаад ч өнөөдөр байртай болж чадахгүй. Тэд мөнгөө хуримталтал хүлээх л хэрэгтэй болно. Гэтэл тэд өнөөдөр байртай болчихвол тэд ч хожино, барилгын салбар ч хожино, ипотекийн зээлийг олгож буй банк ч хожино. Ажилтай, ажилсаг, хариуцлагатай хүмүүс бол уг нь алсдаа байртай болохдоо л болно. Түүндээ ипотекийн зээлийн хэмжээний мөнгийг тэртээ тэргүй төлнө. 30 хувийн зээлийн тогтолцоондоо бид уян хатан хандаад яг өнөөгийн бодит шаардлага хэрэгцээнд нийцүүлэн өөрчлөлт хийхгүй бол, ажилч хичээнгүй, хямралтай ч хямралгүй ч олон жил орлого тогтвортой олох боломжтой, зөвхөн өнөөдөр хангалттай хуримтлалыг бий болгож чадаагүй хүмүүс маань энэ жилдээ биш, нэлээд хэдэн жилийн дараа л байртай болно. Тэртээ тэргүй мөнгө төлөх ирээдүйн бололцоотой ийм хүмүүстээ өнөөдөр боломж олгох нь шударга биз дээ.

Харин 10 хувийг төлж буй зээлдэгч маань үнэхээр төлбөрийн чадвартай эсэхийг бол газар дээрээ банк л тогтоож шийдвэрлэнэ. Банкнууд өөрсдийнхөө эрсдэлийг бодоод шигшилтийг мэдээж сайн хийнэ. Ямартай ч өнөөг хүртэл энэ зээлийн хувьд шигшилтийг “өршөөлгүй” хийж ирснийг бодоход цаашид ч сайн хийх байх. Энэ ажиллагаанд нь төр харин хушуу нэмэрлэх хэрэггүй.

-Өнөөдрийн байдлаар зах зээлд 32.6 мянган айлын орон сууц нийлүүлэгдсэн гэж ярьж байна. Эдгээр орон сууцны хэдэн хувь нь 80 ам.метрээс дээш талбайтай юм бэ?

-2014-2015 онд зах зээл дээр нийлүүлэгдэж байгаа 32-36 мянган айлын орон сууцны 23 хувь нь 80 ам.метрээс дээш талбайтай гэсэн мэдээлэл бидэнд байна. Эдийн засаг хүндрээд барилгын салбарт эрсдэл бий болгоод, тэр нь ажлаа зүгээр хийгээд мөрөөрөө явж буй барилгын инженер, ажилтнуудад мөн эдийн засагт бүхэлд нь эргээд дарамт болох гээд байгаа учраас л оновчтой гарцыг Засгийн газар эрэлхийлж, уян хатан, бодит нөхцөл байдлыг харгалзсан, олон улсын жишгээс ангид биш шийдвэрийг гаргах ёстой гээд байгаа юм шүү дээ.

-Амины орон сууцыг ипотекийн зээлд хамруулж байгаа юу. Уг нь журам гарсан байх аа?

-Засгийн газрын 2014 оны тавдугаар сарын 10-ны 151-р тогтоолоор, Засгийн газрын 2013 оны 200 дугаар тогтоолоор баталсан “Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журам”-д нэмэлт оруулснаар ипотекийн зээлийн хүү аймаг, сумын иргэдийн хувьд 7(±1) хувь болж өөрчлөгдсөн. Аймаг, сумын төвийн батлагдсан хөгжлийн ерөнхий төлөвлөгөө, орон сууцны хотхон, хорооллын хэсэгчилсэн ерөнхий төлөвлөгөөний дагуу баригдсан, дэд бүтцийн шийдэл бүхий амины орон сууц мөн хот төлөвлөлт, барилгын норм, дүрэм, стандартын шаардлагад нийцүүлэн тухайн иргэний өөрийнх нь өмчийн газар дээр баригдсан, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээтэй, дэд бүтцийн шийдэл бүхий амины орон сууцыг ипотекийн зээлд хамруулахаар шийдвэрлэсэн. Гэхдээ хэрэгжилт тал дээрээ нэг их урагштай биш л байгаа.

-Өнөөдөр орон сууц илүүдээд байгаа бас нэг шалтгаан нь арилжааны банкуудын босго дэндүү өндөр байна гэж иргэд шүүмжлэлтэй ханддаг. Мэдээж банк эрсдэлээ тооцох нь зөв. Ипотекийн зээлийн журмыг уян хатан болгох тал дээр салбарын сайдын хувьд ямар байр суурьтай байдаг вэ?
-Банкуудын босго дэндүү өндөр байна гэлээ. Яг ийм учраас л буулгахыг эрмэлзэж байгаа юм. Тэгээд л асуудалд уян хатан хандъя, иргэдээ ч эртхэн орон сууцтай, эдийн засагтаа ч дэм өгье л гэдэг байр суурийг Засгийн газар барьж байгаа.
   
-Цаашид орон сууцны үнэ буурах уу?

Одоо төгрөгийн ханш, эдийн засгийн хямрал зэрэг хэд хэдэн сөрөг үзүүлэлт үйлчилснээс улбаалаад байрны үнэ бууж байна. Бидний санал болгоод буй арга хэмжээ зах зээлд дэм түлхэц л өгнө. Түүнээс нийт нийлүүлэлтээс эрэлтийг давуулах гэсэн халуурал биш. Тэгэхээр шинэ зээлийн дүнд үнэ өсөх зах зээлийн шалтгаан байхгүй.
   
    -Барилгын компаниуд асар хямд өртгөөр босгосон орон сууцныхаа үнийг хөөсрүүлээд байна гэх шүүмжлэл байдаг. Өнөөдөр орон сууцны боломжит үнэ хэд байх ёстой юм бэ. Одоогийн байгаа үнэтэй харьцуулан авч үзвэл нэгж талбай тутамд хэдэн төгрөгөөр буурах боломжтой вэ?
   
    -Үнэ ямар байхыг зэх зээл л шийднэ. Үнийг төр, сайд тогтоодоггүй. Эрэлт буураад ирэхээр үнэ буурах нь зах зээлийн хууль. Үүнийгээ дагаад хөөсрөлт буурна.

ЭХ СУРВАЛЖ: ӨДРИЙН СОНИН