Улаанбаатар хотод 1950, 1960-аад онд Хятадын тусламжаар 40, 50 мянгатууд, 1970-аад оноос ЗХУ-ын тусламжтай тоосгон, угсармал орон сууцнууд болон ихэнх хорооллууд баригдаж орчин үеийн суурин соёл иргэншлийг тодорхойлох орон сууцжилтын эх тавигдсан билээ. Хуучин Зөвлөлтийн барилгын чанарыг манайхан гадарлана. Тэр үед Байшин үйлдвэрлэх 1, 2-р комбинатад угсармал хавтангаар эдлэхүүн материал бэлтгэн угсарч байв. Бэлэн эдлэхүүн угсарч барьдаг тул орон сууцны өрөөнүүдийн хэмжээ ойролцоо, социализмын үеийн нэг хэв хийц, стандарттай баригдаж байлаа. 1990-ээд он гарсаар хуучны буурин дээр дотоодын барилгын трестүүд чанар муутай ч, материалаар зодож хийсэн хэдэн барилга барьсан бол, 2000 он гарсаар барилгын дотоодын болон гадны хөрөнгө оруулалттай хувийн олон компани байгуулагдаж, барилгын тоо нэмэгдэн дундаж чанар нэлээд унасан гэж хэлж болно.
Эдүгээ барилгыг төмөр бетон каркасаар барьдаг болсон тул өрөөнүүдийн хэмжээг (даацын хананаас бусад) өөрсдийн сонголтоор зураг төслийн байгууллагатай зөвшилцөн өөрчилж болох давуу талтай болсноос гадна, талбайг аль болох бүрэн ашиглах боломжийг бүрдүүлснээрээ илүү оновчтой, ашигтай болоод байна. Сүүлийн хэдэн жилд барилгын ерөнхий чанар сайжирч (материал болоод хийцийн хувьд) байгаагаас гадна, манай зарим компани, группууд (жишээ нь: Макс Групп-“Elegance Town”) цул цутгамал орон сууц барьж эхэлж буй нь манайд барилгын хөгжлийн хурд сайн байгааг харуулж байна. Цаашилбал гадаадаас буюу ихэвчлэн Хятадаас оруулж буй барилгын материалын сонголт нэг үеэ бодвол сайжирч, импортын материалын дундаж чанар харьцангуй дээшилж байгаа зэргээс үүдэн сүүлийн 3 жилд баригдсан барилгууд өмнөхөө бодвол харьцангуй сайн үнэлгээ авч байгаа. Ер нь сүүлийн 7-8 жилийн хугацаанд барилгын салбар Монголд эрчимтэй хөгжиж ирсэн гэж хэлж болно. Манай барилгын салбарт гадны улс орнуудаас дэвшилтэт шинэ материал, техник технологи нэвтэрч, барилга байгууламжийн гүйцэтгэлийн арга ажиллагаа хурдан болж, барилгын чанар дээшилж байна. Урьд нь барилгын чанарын баталгаат хугацаа 1 жил, тавигдах шаардлага сул байсан бол 2008 оноос шинэчлэгдэн батлагдсан Барилгын тухай хуулийн 9.1.1.(хүн ажиллаж, амьдрах таатай нөхцөл бүрдүүлсэн, хүний эрүүл мэндэд сөрөг нөлөөгүй, аюулгүй байдлыг хангасан) 12.4. (Барилгын чанарын баталгаат хугацаа гурван жил байна) мөн 15.4. (Газрын зөвшөөрөл, техникийн нөхцөл олгоогүй, зураг төсөл нь боловсруулагдаж дуусаагүй орон сууцны барилгад иргэдээс хөрөнгө төвлөрүүлэхийг хориглоно) гэсэн заалтууд мөрдөгдөж эхэлснээс хойш барилгын чанарт захиалагч, гүйцэтгэгч нар нилээд анхаарал хандуулдаг болж ирлээ.
Барилга байгууламж барьж буй барилгын компаниуд өөрсдийн барилгын үйлдвэрлэлийн баазтай /бетон зуурмаг, хийц, эдлэхүүн зэргийг үйлдвэрлэх үйлдвэр, материалын лаборатори/ болох зэрэг ахиц дэвшил мөн гарч байна. Орон сууцны барилгыг хорооллоор нь инженерийн шугам сүлжээтэй, орчны иж бүрэн тохижилттой, нэгдсэн машины гараж, хүүхдийн тоглоомын болон амралтын талбайтай байхаар тусган төлөвлөх арга барил их боллоо. Тухайлбал: Их Үйлсийн Эрэлд ХХК-ийн “Баянмонгол хороолол”, Хурд интернейшнл ХХК–ийн “Рапид Харш”, Суруга Монгол ХХК-ийн “Дөрвөн Улиралын Цэцэрлэг” буюу ”Japan Town”, Тэдмэнт ХХК-ийн “Американ дэнж 1, 2”, Номин Холдинг ХХК-ийн “Өнөр Хотхон”, Цаст Констракшн ХХК-ийн “Шинэ Өглөө”, New World ХХК-ийн “Алтан Өргөө”, Орчлон Констракшн ХХК-ийн "Орчлон" гэх мэт байна.
Гэсэн хэдий ч чимхлүүр гүйцэтгэл дээр хөгжингүй орнуудын стандартаас нэлээд хоцорч явна. Дэлхий нийтээр аль хэдийн хориглоод эхэлсэн, хүний эрүүл мэндэд хортой (аажмаар уушигны хорт хавдар үүсгэх өндөр магадлалтай) амфиболын асбестан хавтанцар, полистирол хөөсөнцөр гэх мэт чанаргүй материалыг манай барилгын зарим нэг компаниуд хямдыг нь бодож хэрэглэдэг нь нууц биш бөгөөд эргүүлэн орон сууцаа зарж байгаа үнэтэй нь харьцуулахад ичмээр байна.
Орон сууцны чанарын асуудлыг барилгын гүйцэтгэгч, захиалагч талд даатгахаас гадна худалдан авч байгаа, зарим нь зээл тавин хөрөнгөө оруулж буй та бидний барилгын хуулийн энгийн мэдэгдэхүүн хэр вэ гэдгээс бас хамааралтай байдаг. Сонирхсон орон сууцтайгаа танилцах, цаашлаад захиалахаас энэ бүхэн эхэлдэг.
Иргэд захиалагч, гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулахдаа газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ, гэрээ болон газрын хэмжээ байршил, орчны барилгуудтай хир ойрхон төлөвлөгдсөн эсэхийг ( Барилгын стандарт, нормативд барилга хоорондын зай нь түргэн болон галын машин чөлөөтэй орж гарч болох зайтай, нарны гэрэл 2-3 цаг нэвтрэх), өрөөнүүдэд нарны тусгал тусах байдал, газар хөдлөлтийн хэдэн баллд тэсвэртэй эсэх (зураг төсөлд зургийн байгууллага өрөөнүүдийн талбай мкв-ыг харьцуулан газар хөдлөлтийн баллыг тооцож тодорхойлсон байх ёстой), гадна тохижилт зэргийг сайн тооцох хэрэгтэй.
Гэрээ хийвэл захиалсан өрөөнийхөө давхрын байгуулалтын зургийг (өрөөний план зураг) баталгаажуулан гэрээтэйгээ хавсаргаж авах нь зүйтэй. Харамсалтай нь худалдан авагчид маань энэ бүгдийг орхигдуулах нь их тул маргаан гарсан үед ихэвчлэн 1 удаа хэл ам гаргаж үзээд гомдлоо барагдуулж чадалгүй хохирч үлддэг. Ялангуяа гадаадад удсан хүмүүс, гадны стандарт арилжааны жишгээр төсөөлөөд, итгэж мөнгөө бүрэн төлөх, гэрээний заалттай нарийн танилцалгүйгээр гэрээ байгуулах зэрэг нь томоохон эрсдэл үүсгэх магадлалтай байдаг.
Цаашлаад буруу, дутуу дулимаг өрөөний зохион байгуулалт, цонхны салхивчгүй шийдэл, угаалгын өрөөг агааржуулагчгүй, салхивчийн системгүй хийсэн зэргээс өрөөнүүдэд мөөгөнцөр үүсэх, цана цохих, тав тухгүй чийгтэй, өвөлдөө хүйтэн байх нь элбэг. 2007 онд гарсан хаалга цонхны стандартыг мөрдөөгүйгээс цонх, хаалгаараа дулаан алдах, хөлөрч ус нэвчих гэх мэт асуудлууд гардаг.
Сүүлийн үед ашиглалтад орсон орон сууцны нэг ам метр талбайг дунджаар 800-1200 ам.доллараар тооцон борлуулж байгаа. Гэтэл ихэнх тохиолдолд орон сууц гэрээнд зааснаасаа бага талбайтай худалдан авагчдад хүрдэг бөгөөд барилгын компанийнхан талбайн зөрүүг ханын зузаан нь нөлөөлж байгаа гэдгээр тайлбарлаж ам хаадаг. Ийнхүү иргэд орон сууц авахдаа доод тал нь нэг, дээд тал нь таван метр.кв талбайн хөлс илүү төлдөг ажээ. Нэг метр.кв-ыг 800 ам.доллараар тооцвол 5 метр.кв-аас 4000 ам.долларын хохирол учирч байгаа юм. (“Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачилал”-тай дэлгэрэнгүй танилцъя гэвэл ЭСТА үл хөдлөх хөрөнгийн доорх линкээр холбогдоорой: www.backforce.mn/esta/Talbai_tootsoh.PDF (PDF file).
Эцэст нь нэгтгэхэд, нэг хэсэг хэн дуртай, жаахан мөнгөтэй болсон нь болсон болоогүй байшин барьдаг байсан үе өнгөрч, зах зээлийн шалгуур болон хууль дүрмийн чангаралт нь чанартай, чадвартай, мэргэжлийн барилгын компаниудыг шигшин үлдээж, барилгын дундаж чанар сайжран тус салбар зөв гольдролдоо орон хөгжих хөшүүрэг болж байна. Харин сайн барилга, сайн гүйцэтгэгч компанийг таньж мэдэх, худалдан авах гэрээ болон шаардлагууд дээрээ анхааралтай, зохих ёсны мэдлэгтэй хандах дээр худалдан авагч тал маань маш сайн анхаарах шаардлагатай хэвээр байгаа гэдгийг хэлүүлэх юун.
Эдүгээ барилгыг төмөр бетон каркасаар барьдаг болсон тул өрөөнүүдийн хэмжээг (даацын хананаас бусад) өөрсдийн сонголтоор зураг төслийн байгууллагатай зөвшилцөн өөрчилж болох давуу талтай болсноос гадна, талбайг аль болох бүрэн ашиглах боломжийг бүрдүүлснээрээ илүү оновчтой, ашигтай болоод байна. Сүүлийн хэдэн жилд барилгын ерөнхий чанар сайжирч (материал болоод хийцийн хувьд) байгаагаас гадна, манай зарим компани, группууд (жишээ нь: Макс Групп-“Elegance Town”) цул цутгамал орон сууц барьж эхэлж буй нь манайд барилгын хөгжлийн хурд сайн байгааг харуулж байна. Цаашилбал гадаадаас буюу ихэвчлэн Хятадаас оруулж буй барилгын материалын сонголт нэг үеэ бодвол сайжирч, импортын материалын дундаж чанар харьцангуй дээшилж байгаа зэргээс үүдэн сүүлийн 3 жилд баригдсан барилгууд өмнөхөө бодвол харьцангуй сайн үнэлгээ авч байгаа. Ер нь сүүлийн 7-8 жилийн хугацаанд барилгын салбар Монголд эрчимтэй хөгжиж ирсэн гэж хэлж болно. Манай барилгын салбарт гадны улс орнуудаас дэвшилтэт шинэ материал, техник технологи нэвтэрч, барилга байгууламжийн гүйцэтгэлийн арга ажиллагаа хурдан болж, барилгын чанар дээшилж байна. Урьд нь барилгын чанарын баталгаат хугацаа 1 жил, тавигдах шаардлага сул байсан бол 2008 оноос шинэчлэгдэн батлагдсан Барилгын тухай хуулийн 9.1.1.(хүн ажиллаж, амьдрах таатай нөхцөл бүрдүүлсэн, хүний эрүүл мэндэд сөрөг нөлөөгүй, аюулгүй байдлыг хангасан) 12.4. (Барилгын чанарын баталгаат хугацаа гурван жил байна) мөн 15.4. (Газрын зөвшөөрөл, техникийн нөхцөл олгоогүй, зураг төсөл нь боловсруулагдаж дуусаагүй орон сууцны барилгад иргэдээс хөрөнгө төвлөрүүлэхийг хориглоно) гэсэн заалтууд мөрдөгдөж эхэлснээс хойш барилгын чанарт захиалагч, гүйцэтгэгч нар нилээд анхаарал хандуулдаг болж ирлээ.
Барилга байгууламж барьж буй барилгын компаниуд өөрсдийн барилгын үйлдвэрлэлийн баазтай /бетон зуурмаг, хийц, эдлэхүүн зэргийг үйлдвэрлэх үйлдвэр, материалын лаборатори/ болох зэрэг ахиц дэвшил мөн гарч байна. Орон сууцны барилгыг хорооллоор нь инженерийн шугам сүлжээтэй, орчны иж бүрэн тохижилттой, нэгдсэн машины гараж, хүүхдийн тоглоомын болон амралтын талбайтай байхаар тусган төлөвлөх арга барил их боллоо. Тухайлбал: Их Үйлсийн Эрэлд ХХК-ийн “Баянмонгол хороолол”, Хурд интернейшнл ХХК–ийн “Рапид Харш”, Суруга Монгол ХХК-ийн “Дөрвөн Улиралын Цэцэрлэг” буюу ”Japan Town”, Тэдмэнт ХХК-ийн “Американ дэнж 1, 2”, Номин Холдинг ХХК-ийн “Өнөр Хотхон”, Цаст Констракшн ХХК-ийн “Шинэ Өглөө”, New World ХХК-ийн “Алтан Өргөө”, Орчлон Констракшн ХХК-ийн "Орчлон" гэх мэт байна.
Гэсэн хэдий ч чимхлүүр гүйцэтгэл дээр хөгжингүй орнуудын стандартаас нэлээд хоцорч явна. Дэлхий нийтээр аль хэдийн хориглоод эхэлсэн, хүний эрүүл мэндэд хортой (аажмаар уушигны хорт хавдар үүсгэх өндөр магадлалтай) амфиболын асбестан хавтанцар, полистирол хөөсөнцөр гэх мэт чанаргүй материалыг манай барилгын зарим нэг компаниуд хямдыг нь бодож хэрэглэдэг нь нууц биш бөгөөд эргүүлэн орон сууцаа зарж байгаа үнэтэй нь харьцуулахад ичмээр байна.
Орон сууцны чанарын асуудлыг барилгын гүйцэтгэгч, захиалагч талд даатгахаас гадна худалдан авч байгаа, зарим нь зээл тавин хөрөнгөө оруулж буй та бидний барилгын хуулийн энгийн мэдэгдэхүүн хэр вэ гэдгээс бас хамааралтай байдаг. Сонирхсон орон сууцтайгаа танилцах, цаашлаад захиалахаас энэ бүхэн эхэлдэг.
Иргэд захиалагч, гүйцэтгэгчтэй гэрээ байгуулахдаа газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ, гэрээ болон газрын хэмжээ байршил, орчны барилгуудтай хир ойрхон төлөвлөгдсөн эсэхийг ( Барилгын стандарт, нормативд барилга хоорондын зай нь түргэн болон галын машин чөлөөтэй орж гарч болох зайтай, нарны гэрэл 2-3 цаг нэвтрэх), өрөөнүүдэд нарны тусгал тусах байдал, газар хөдлөлтийн хэдэн баллд тэсвэртэй эсэх (зураг төсөлд зургийн байгууллага өрөөнүүдийн талбай мкв-ыг харьцуулан газар хөдлөлтийн баллыг тооцож тодорхойлсон байх ёстой), гадна тохижилт зэргийг сайн тооцох хэрэгтэй.
Гэрээ хийвэл захиалсан өрөөнийхөө давхрын байгуулалтын зургийг (өрөөний план зураг) баталгаажуулан гэрээтэйгээ хавсаргаж авах нь зүйтэй. Харамсалтай нь худалдан авагчид маань энэ бүгдийг орхигдуулах нь их тул маргаан гарсан үед ихэвчлэн 1 удаа хэл ам гаргаж үзээд гомдлоо барагдуулж чадалгүй хохирч үлддэг. Ялангуяа гадаадад удсан хүмүүс, гадны стандарт арилжааны жишгээр төсөөлөөд, итгэж мөнгөө бүрэн төлөх, гэрээний заалттай нарийн танилцалгүйгээр гэрээ байгуулах зэрэг нь томоохон эрсдэл үүсгэх магадлалтай байдаг.
Цаашлаад буруу, дутуу дулимаг өрөөний зохион байгуулалт, цонхны салхивчгүй шийдэл, угаалгын өрөөг агааржуулагчгүй, салхивчийн системгүй хийсэн зэргээс өрөөнүүдэд мөөгөнцөр үүсэх, цана цохих, тав тухгүй чийгтэй, өвөлдөө хүйтэн байх нь элбэг. 2007 онд гарсан хаалга цонхны стандартыг мөрдөөгүйгээс цонх, хаалгаараа дулаан алдах, хөлөрч ус нэвчих гэх мэт асуудлууд гардаг.
Сүүлийн үед ашиглалтад орсон орон сууцны нэг ам метр талбайг дунджаар 800-1200 ам.доллараар тооцон борлуулж байгаа. Гэтэл ихэнх тохиолдолд орон сууц гэрээнд зааснаасаа бага талбайтай худалдан авагчдад хүрдэг бөгөөд барилгын компанийнхан талбайн зөрүүг ханын зузаан нь нөлөөлж байгаа гэдгээр тайлбарлаж ам хаадаг. Ийнхүү иргэд орон сууц авахдаа доод тал нь нэг, дээд тал нь таван метр.кв талбайн хөлс илүү төлдөг ажээ. Нэг метр.кв-ыг 800 ам.доллараар тооцвол 5 метр.кв-аас 4000 ам.долларын хохирол учирч байгаа юм. (“Орон сууцны барилгын доторх сууцны талбай тооцох аргачилал”-тай дэлгэрэнгүй танилцъя гэвэл ЭСТА үл хөдлөх хөрөнгийн доорх линкээр холбогдоорой: www.backforce.mn/esta/Talbai_tootsoh.PDF (PDF file).
Эцэст нь нэгтгэхэд, нэг хэсэг хэн дуртай, жаахан мөнгөтэй болсон нь болсон болоогүй байшин барьдаг байсан үе өнгөрч, зах зээлийн шалгуур болон хууль дүрмийн чангаралт нь чанартай, чадвартай, мэргэжлийн барилгын компаниудыг шигшин үлдээж, барилгын дундаж чанар сайжран тус салбар зөв гольдролдоо орон хөгжих хөшүүрэг болж байна. Харин сайн барилга, сайн гүйцэтгэгч компанийг таньж мэдэх, худалдан авах гэрээ болон шаардлагууд дээрээ анхааралтай, зохих ёсны мэдлэгтэй хандах дээр худалдан авагч тал маань маш сайн анхаарах шаардлагатай хэвээр байгаа гэдгийг хэлүүлэх юун.
